В свое время в России отмечался настоящий бум валютного ипотечного кредитования. Ипотеку в долларах и евро имели в свое портфеле практически все российские банки.

И заемщики охотно пользовались такими предложениями.

Справка! Не останавливало россиян и то, что эксперты всегда критично высказывались об этом виде займов и не рекомендовали оформлять кредиты в валюте, отличной от той, в которой заемщики получают зарплату.

Нередко банки сами навязывали валютную ипотеку, одновременно отказывая заемщикам в выдаче кредита в рублевом эквиваленте. Выбор в такой ситуации был невелик: взять ипотеку в иностранной валюте или попрощаться с мечами о собственной квартире.

Последние изменения на валютном рынке и обесценивание рубля привели к тому, что интерес заемщиков к подобного рода продуктам уменьшился.

Многие люди, которые ранее оформили ипотечный кредит в валюте, оказались в крайне сложном финансовом положении.

Рубль по отношению к другим валютам упал более чем в два раза, а платеж в рублевом эквиваленте увеличился на ту же величину.

Ежемесячные взносы по ипотеке для некоторых семей превысил их совокупный доход.

Для банков валютные заемщики также создали немало проблем: объем безнадежной задолженности резко возрос, а качество их кредитного портфеля – ухудшилось. Банкам потребовалось потратить немало средств на реализацию квартир в счет погашения задолженности и создавать соответствующие подразделения.

Возросшие риски привели к тому, что сегодня валютную ипотеку можно встретить в кредитном портфеле ограниченного числа банков. Программы ипотечного кредитования в евро и долларах были свернуты в 2014-2016 годах в Сбербанке, ВТБ24, Дельтакредите, Юникредитбанке и пр.

Так, сегодня даже в Москве, где работают наибольшее число финансовых учреждений, готовы выдавать ипотеку в валюте два банка: Москоммерцбанк и Владпромбанк.

Важно! Причем, Москоммерцбанк выделяет средства исключительно на приобретение недвижимости, которая находится у него в залоге (вероятно, изъятой у заемщиков, не сумевших справиться с долговыми обязательствами).

Таблица. Условия по валютному ипотечному кредитованию в 2017 году:

Сразу обращает на себя внимание более узкие временные рамки, предложенные для оформления ипотеки. Они составляют не более 5-15 лет.

Для сравнения классические кредиты могут выдаваться на период до 30 лет. Это требует от заемщика более высоких доходов для одобрения и выплатам по ипотеке.

Остальные программы ориентированы на действующих ипотечных заемщиков и предполагают рефинансирование валютной ипотеки, оформленной до экономического кризиса и девальвации рубля.

По ним заемщики могу рассчитывать на увеличение срока ипотеки, изменение валюты или даже списание части задолженности, что является своеобразным приятным бонусом для тех, кто решил воспользоваться ипотекой.

Каков процент по ней?

Валютная ипотека мало чем отличается от ипотечного займа в рублях.

Справка! Раньше стимулировали заемщиков к получению валютной ипотеки более выгодные условия и процентные ставки, чем – по рублевой (8-9% годовых против 11-12%).

Действительно, когда рубль стоил менее 35 долларов с учетом сниженной ставки на 3-5 п.п. переплата по валютной ипотеке была ниже, а ежемесячный платеж – вполне приемлемый. Более того такие выгодные условия позволяли клиентам приобрести за валюту жилье большее по площади.

Теперь процентная ставка по ипотеке в долларах или евро варьируется в диапазоне 9,5-11,5% (во Владпромбанке и вовсе 16%), что соответствует ставке по рублевым кредитам или даже выше нее. Конечная величина ставка зависит от первого взноса и срока по ипотеке, а также способа подтверждения доходов.

Требования к заемщику

К ипотечным заемщикам предъявляется ряд требований:

• хорошая , отсутствие активных просрочек;
• возраст от 18 до 65 лет (в ряде случаев возрастной ценз сокращен до 23-60 лет);
• наличие стабильных доходов для выплат по кредиту;
• наличие официального места работы: общий трудовой стаж не менее года (стаж на последнем месте – от полугода);
• российское гражданство.

Требования к помещению

Основное требование к предмету покупки: недвижимость должна быть ликвидной, т.е. банк сможет в любой момент продать ее в случае невыплаты заемщиком своих обязательств.

Приобретаемая на заемные средства квартира не должна располагаться в аварийном или ветхом жилфонде; в доме, подлежащего сносу.

Она должна иметь отдельный санузел и кухню, подключение ко всем необходимым сетям (электроэнергии, газоснабжению и пр.), состояние кровли должно иметь пригодное состояние (для жилья на последнем этаже).

Поручительство

В большинстве банков требуется поручительство супргуги(а) для получения ипотеки. В некоторых ситуациях вторую половину могут привлечь в качестве созаемщика по ипотеке.

Внимание! Возможно оформление как поручителя или созаемщика третьих лиц для увеличения доступной суммы ипотечного кредитования.

Залог

В качестве залога выступает приобретаемый объект недвижимости. Это служит гарантией для банка, что заемщик продолжит выполнять свои обязательства.

Также встречаются предложения на покупку недвижимости под залог имеющейся недвижимости, но сегодня исключительно в рублях.

Документы

Для получения ипотеки потребуется предоставить стандартный комплект документов:

1. общие (паспорт, ИНН, СНИЛС и пр.);
2. документация по доходам и занятости (справки 2-НДФЛ, по форме банка) – без подтверждения доходов;
3. документация по недвижимости (выписка из домой книги, ЕГРП, техпаспорт, отчет оценщика о рыночной стоимости жилья; для новостроек – инвестдоговор или договор участия в долевом строительстве);
4. документация по семейному положению.

Заключение

Практика показала, что в нестабильных рыночных условиях и с учетом свободного курса рубля валютная ипотека – не лучшие способ решения жилищного вопроса.
Ознакомьтесь ниже с аналитическим видео по валютной ипотеке:


Тем не менее, такие программы по прежнему встречаются в некоторых банках и по всей видимости направлены на заемщиков, имеющих доходы в иностранной валюте.

Выбирая программу ипотечного кредита, каждый человек ориентируется на свои потребности и возможности. Помимо срока, ставки, первого взноса и размера займа, немаловажным вопросом является выбор валюты, в котором заемщик будет брать и в дальнейшем оплачивать свой кредит. Рублевая ипотека занимает бОльшую долю в общем объеме ипотечного рынка, однако, некоторые заемщики отдают предпочтение валютной ипотеке.

Она имеет ряд своих особенности и рисков, которые нужно учитывать при принятии решения, поскольку однозначно судить о том, является ли валютная ипотека выгодной или абсолютно невыгодной, нельзя. Рассмотрим подробнее, что такое валютная ипотека, чем отличается от рублевой, в какой валюте лучше брать жилищный кредит?

Это оформление ипотечного кредита в иностранной валюте с последующими выплатами в этой же валюте. Преимущественно, валютная ипотека выдается в долларах. Массовое оформление подобным способом началось в 2006-07 гг. Предлагаемые валютные ставки были ниже рублевых, что делало валютную ипотеку более привлекательной. Однако, сроки займов тогда были большими (в среднем 7-15 лет). Если первые пару лет валютные заемщики чувствовали себя отлично, платя меньше, чем их рублевые коллеги, то после кризиса 2009 года ситуация перевернулась кардинально: валюта начала расти, ежемесячные платежи увеличились в среднем на 25-40%, что стало сказываться на платежеспособности и росте дефолта.

На фоне этого люди обязаны стали платить сумму, которая была больше ежемесячного дохода заемщика. Сумма долга возросла в 2-4 раза, т.е. даже если бы валютный заемщик продал залог (квартиру), то остался бы еще столько же должен банку. Это отличало их от рублевых ипотечников, которые, продав квартиру, могли полностью рассчитаться с долгом.

Ситуация у банков также стала складываться не совсем хорошо. Дефолт начал расти большими темпами в основном за счет неплатежей валютных клиентов. Свои потери кредиторы стали восстанавливать за счет рублевых заемщиков, поднимая им ставки.

На текущий момент валютные заемщики атакуют здания правительства и Центробанка с пикетами, требуя смягчить им условия выплат. Правительство сейчас рассматривает возможность пересмотра условий валютной ипотеки и пересчета ее по курсу, который был на момент оформления.

Возникает вопрос, за счет кого будет идти компенсация? Банк однозначно не будет вкладывать из своей прибыли, а разделит недостающий долг между остальными заемщиками. Если компенсировать возьмется государство, то средства пойдут из бюджета, который формируется за счет честных налогоплательщиков. Получается, что те люди, которые в свое время оценили все риски и отказались оформлять валютную ипотеку, теперь должны возмещать валютным заемщикам за их желание сэкономить и нежелание оценить валютные риски.

Таким образом, валютная ипотека имеет риски, связанные с ростом курса валют, от которых может значительно поменяться ежемесячный платеж. Поэтому при оформлении такой ипотеки не стоит сравнивать только процентные ставки, но и нужно предполагать, а что будет, если курсы «взлетят»?

Отличие валютной ипотеки от рублевой.

Условия	Валюта	Рубли
Ставка	Зафиксированная, ниже рублевой	Зафиксированная, выше валютной
Сумма	Может быть больше рублевого эквивалента за счет разницы курсов	Рассчитывается, исходя из дохода заемщика
Платеж	Фиксированный в валюте, но может меняться в рублевом эквиваленте	Фиксированный (при аннуитетной схеме).
Сумма выплат	Рассчитана в валюте, но в пересчете на рубли может меняться	Рассчитана в графике
Продажа залога при невыплатах	Может не хватить на погашение долга из-за возросшего курса	Может полностью перекрыть долг клиента

В какой валюте лучше оформлять ипотеку?

Из очевидных преимуществ валютной ипотеки можно выделить более низкую %-ую ставку, возможность получить бОльшую сумму при том же уровне дохода, общая сумма выплат меньше, чем по рублевому займу. И все это при условии неизменности или небольших смещениях курсов валюты. Она будет более эффективна на коротких сроках, когда есть какая-то возможность предсказать, как себя поведет валюта. На длинных сроках риски возрастают в разы, поскольку даже профессионалы не решаются угадать, что будет с валютой через 10-15 лет.

Рост курсов может привести к значительному удорожанию займа и сделать его не подъемным для плательщика. Исходя из этого можно сделать вывод, что оформлять валютную ипотеку стоит только тем, у кого основной доход приходит в долларах, чтобы быть менее чувствительным к изменениям курсов валюты. В данном случае изменения не повлияют на полную стоимость, и не будет расходов по дополнительной конвертации.

Русский человек всегда надеялся на авось – авось само пройдет, авось как то решится, авось и не произойдет ничего. Жертвой этого демонического слова и пали в 2015 году валютные заемщики…

Да, ипотека в валюте была выгоднее, купить квартиру в Москве было совсем несложно, да курс доллара за последние 5 лет (если не считать события последних месяцев) поднялся не так уж и сильно, и все это давало хилую надежду на то, что заемщик останется в выигрыше. Но если включить логику и вспомнить всего три вещи:

• Рублевая инфляция присутствует еще с момента развала СССР, поэтому глупо надеяться, что пока вы будете платить ипотеку, этого не произойдёт.
• Мы живем в России и, в основном, получаем зарплату в российской валюте, то есть вы зависимы от курса валют, который никогда стабильным не был.
• Каждые минимум 5 максимум 10 лет в нашей стране происходят кризисы – 1991, 1998, 2008 года тому доказательство. Слабые мы какие-то, или наоборот слишком сильные, для кого-то... Но независимо от причины они происходят. Да и вообще работа в России нестабильное явление, слишком часто у нас банкротятся предприятия, люди остаются без работы и прочее, прочее.

Эти причины кажутся очевидными, да и вопрос, как можно брать в России ипотеку в валюте, если в валюту наоборот всегда вкладывали чтобы сохранить сбережения – является уже риторическим.

Что делать с ипотекой в валюте

Поскольку кредитные организации юридически оказываются в данной ситуации правы, чудес ждать не стоит. Клиентам предлагаются обычные кредитные продукты.

Рефинансирование кредита

Суть процедуры в перекредитовании ипотеки из иностранной валюты в рубли.

Достоинства

• уменьшится сумма ежемесячных выплат
• возможно, это шанс сохранить жилье
• если задолженность небольшая, это вариант выплатить долг.

Недостатки

• ставки кредитования станут выше,
• долговая сумма возрастет минимум вдвое, за счет повышенного курса и повышенного процента,
• кредит придется оформлять заново и оплачивать – оценку, страховку и прочие расходы.

Реструктуризация валютной ипотеки

Отсрочка платежей, каникулы от платежей, увеличение срока выплат, и даже перекредитоваться в другом банке, эти индивидуальные варианты решаются индивидуально в каждой ситуации. Более сильные игроки рынка, возможно, пойдут навстречу своим клиентам, но всех, скорее всего, это спасти не сможет. Да и большие сомнения в том, что за несколько месяцев каникул рубль отыграет свои позиции.

Решение правительства о валютной ипотеке

Даже до начала кризиса, за последние несколько лет, было принято много законов, которые запрещают произвол со стороны банков.

• В марте 2010 года был изменен ФЗ «О банках и банковской деятельности», в частности банкам запретили в одностороннем порядке повышать ипотечные ставки и брать оплату за открытие и ведение ипотечного счета.
• В январе 2015 Банк России отправил финансовым организациям рекомендательное письмо, с просьбой конвертировать ипотечные займы по курсу, который был 1 октября 2014 года – а именно 39.38 руб за доллар. Естественно это письмо так и осталось на уровне рекомендации и до сих пор не работает.

Cитуация с ипотекой в валюте

Конечно, заключая договор валютной ипотеки, заемщики принимали во внимание частичные инфляционные процессы и, возможно были к ним готовы, а происходящее сейчас никак кроме форсмажора – то есть обстоятельств непреодолимой силы, никак по-другому не назовешь.

Но в банках на то и работают грамотные юристы, которые предусмотрели защиту только своей стороны, поэтому остается уповать только на то, что решением этого вопроса займется государство. Ведь сейчас по антикризисной программе в финансовые организации вливаются миллиарды рублей, так возможно стоит намекнуть банковским структурам, что пора умерить аппетиты, и отказаться от сверхприбылей в связи с ростом валют, в которых их заслуги совершенно никакой.

Людям, попавшим в сложную жизненную ситуацию, сейчас остается только ждать, скорее всего, когда долговым станет каждый второй кредит, государство вмешается, и поможет. Вот только не затянет ли это удавку долговой кабалы еще сильнее…

Главное в этой ситуации не отчаиваться, не игнорировать платежи по ипотеке и накопившиеся долги, в любом случае нужно идти в банк и договариваться, и верить в лучшее.

Получить долгосрочный жилкредит сегодня можно в разной валюте. Однако валютная ипотека – вещь коварная. С одной стороны, ставки по подобным займам во всех российских финучреждениях меньше, чем при кредитовании в рублях. С другой – на протяжении длительного срока использования ипотечных средств ситуация на финансовом рынке может существенно измениться. То есть такой заём сопряжен с высоким риском.

В чем суть

На самом деле разобраться, что такое валютная ипотека, – это совсем несложно. По сути, целевой кредит (в данном случае речь идёт преимущественно о покупке недвижимости), который выдаётся в иностранных денежных единицах, а не в российских рублях. Собственно, оформление валютной ипотеки ничем не отличается от процедуры получения обычного долгосрочного жилкредита. Погашать её тоже нужно в соответствии с разработанным графиком регулярных выплат, причём допускается внесение рублей РФ. Курс инвалюты обновляется в день проведения платежа по ссуде.

На каких условиях предоставляется

За 2016 год банки выдали лишь 34 валютных ипотечных кредита. А в первом полугодии 2017-го отечественными финансовыми организациями было предоставлено всего 4 подобных займа (в рублёвом эквиваленте на сумму около 246 млн руб.). Такая тенденция свидетельствует о том, что ипотека в валюте уже в ближайшем будущем, скорее всего, «умрет». Подтверждением такого развития событий является факт отсутствия программ ипотечного кредитования в иностранных денежных единицах у лидеров отечественного финансового рынка – Сбербанка, Газпромбанка, ВТБ 24, Россельхозбанка и др.

Процентная ставка

Даже банки с иностранным капиталом, работающие на территории России, такие как Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Росбанк и прочие, не предлагают кредитование покупки жилья в инвалюте. Максимум, на что могут рассчитывать их клиенты, – это рефинансирование валютной ипотеки в рублёвую. На начало IV квартала 2017 года одним из немногих относительно крупных финансовых учреждений, которыми предоставляется ипотека в долларах, является Москоммерцбанк. Сумма кредита ограничена: минимум – $10 тыс., максимум – $300 тыс. Процентные ставки представлены в нижерасположенной таблице.

Срок кредитования	До 15 лет		До 7 лет
Размер первоначального взноса, %	USD	Рубли	USD	Рубли
От 50	10	11.5	9.5	11
От 30 до 50	10.5	11.75	10	11.5
От 20 до 30	11.6	12	11	11.75

Эти данные мы привели для того, чтобы вы имели представление о том, какая процентная ставка сегодня характерна сегменту валютной ипотеки отечественного финансового рынка. Если найдёте такую программу в другом банке, по крайней мере, сможете сравнить.

Требования банка к заемщику

Соискатель валютной ипотеки должен соответствовать стандартным требованиям банка:

• Положительная кредитная история, активные просрочки выплат отсутствуют.
• Возраст – не младше 18 и не старше 65 лет на момент полного погашения ссуды.
• Наличие стабильного дохода, позволяющего корректно обслуживать заём.
• Наличие официального места трудоустройства. Общий трудовой стаж – от 1 года. Продолжительность трудовой деятельности на последнем месте работы – не меньше полугода.

Ну и, конечно, валютные заемщики по ипотеке должны быть гражданами РФ.

Риски поручительства

Статус поручителя по валютной ипотеке ничем не отличается от аналога по рублёвым долгосрочным жилкредитам:

• В случае, если заёмщик и созаёмщики не смогут исполнять принятые на себя обязательства, ответственность по выплате задолженности перекладывается на поручителя.
• Поручителю нужно быть готовым документально подтвердить свое реальное финансовое положение.
• Статус поручителя влечёт необходимость пересмотра своих финансовых планов даже на отдалённую перспективу. Пока ипотечный заём, по которому поручитель выступает в качестве гаранта, не будет полностью погашен (а это может произойти и через 30 лет), получить кредит уже на своё имя ему будет крайне затруднительно.

Психологическое бремя усугубляется тем, что ответственность необходимо нести за третье лицо, а не за себя.

Залоговое имущество

Здесь всё просто.

В залог банку предоставляется приобретаемая недвижимость.

Так финансовая организация получает гарантию, что жилищная ипотека в валюте будет погашена. Что же касается залога имеющейся недвижимости, то такие предложения встречаются исключительно по рублёвым долгосрочным жилкредитам.

Как оформить

Для получения денежных средств в иностранной валюте с целью приобретения недвижимого имущества необходимо заключить с банком договор займа. Эта процедура предусматривает следующую последовательность действий:

1. Сбор всех необходимых документов.
2. Заключение между заемщиком и продавцом предварительного договора купли-продажи.
3. Подача заявления в банк о предоставлении ипотечного кредита.
4. Если финансовая организация примет положительное решение, с продавцом заключается основной договор.
5. Регистрация сделки в МФЦ или в Росреестре.
6. Проведение независимой оценки стоимости объекта недвижимости и предоставление сформированного отчёта в банк.
7. Одновременно с заключением договора происходит страхование приобретаемого жилья.
8. После выплаты продавцу денежных средств оформляется право собственности на квартиру.
9. Передача в залог банку объекта недвижимости.

Пакет необходимых документов

Для получения валютной ипотеки в банк потребуется представить следующие бумаги:

• гражданский паспорт РФ;
• военный билет – если соискатель мужского пола и призывного возраста;
• второй документ, подтверждающий личность (с фотографией);
• брачное свидетельство, брачный договор (при наличии);
• копии трудового договора и трудовой книжки с подписью главного бухгалтера организации-работодателя и удостоверяющей печатью;
• документ, подтверждающий заявленный соискателем валютной ипотеки уровень доходов. На зарплатных клиентов банка это требование не распространяется;
• если у гражданина имеются дополнительные доходы, они тоже должны быть подтверждены документально.

Нередко финучреждения требуют также предоставление в письменном виде согласия супруги/супруга потенциального заемщика.

Реструктуризация валютного ипотечного займа

В условиях нестабильной экономики против валютной ипотеки говорят следующие факторы:

• при снижении курса рубля при покупке необходимой суммы иностранных денежных единиц затраты увеличатся;
• если на погашение займа будет уходить доля доходов, превышающая половину от их общего объёма, могут возникнуть трудности с закрытием ипотечного кредита;
• за несвоевременное проведение регулярных платежей в договоре предусмотрено начисление пени. Таким образом, общая сумма долга возрастает;
• в семье возникают стрессовые ситуации, оказывающие негативное влияние на здоровье и психологическое состояние заёмщиков;
• люди могут остаться без крыши над головой, если единственное жильё будет изъято и продано на аукционных торгах.

В случае ухудшения платежеспособности ипотечного заёмщика в современных отечественных реалиях реструктуризация ипотечного кредита является одним из лучших способов недопущения вышеуказанных неприятностей. С точки зрения ныне действующего законодательства, эта процедура предусматривает изменение условий в договоре кредитования, в результате чего заёмщик, столкнувшийся с финансовыми трудностями, получит более выгодные условия погашения задолженности. В частности, для урегулирования вопросов проблемной ипотеки сегодня банки предлагают следующие способы:

• предоставление отсрочки по выплате тела кредита;
• разработку индивидуального графика погашения основной задолженности и процентов;
• увеличение срока действия договора кредитования;
• отмену штрафов за просрочку регулярных выплат.

Преимущества такого решения финансовой проблемы очевидны – благодаря новым, более лояльным условиям договора займа можно сохранить приобретённое за счёт ссуженных средств жильё и не испортить свою кредитную историю.

Другой эффективный способ, позволяющий достичь тех же результатов, – это рефинансирование валютной ипотеки в рубли. Данная программа предоставляет возможность значительно уменьшить суммы кредитных выплат по уже обслуживаемому займу. Для этого заёмщик должен обратиться с заявлением о получении услуги рефинансирования прежде всего в банк, выдавший ему валютную ипотеку. Не исключена ситуация, когда в договоре кредитования имеется пункт, позволяющий перекредитование в иной финансовой организации. Тогда в выбранный банк, помимо заявления, нужно представить сведения о сумме оставшегося долга, объекте залога и уровне платежеспособности.

Госпомощь валютным ипотечникам

В августе 2017 года Правительство РФ возобновило действие программы помощи ипотечным заёмщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию (доход снизился, а регулярные платежи по валютному жилкредиту выросли). В её новой редакции предусмотрено списание 30% от оставшегося объёма задолженности по ссуде.

В абсолютном выражении госпомощь не превышает 1,5 млн руб.

Кроме того, списанию также подлежит начисленная банком неустойка, однако та, что была уже выплачена, не возвращается. Реализуется это решение правительства путём выделения из госбюджета 2 млрд руб. По подсчётам экспертов, такой суммы должно хватить на реструктуризацию порядка 1300 проблемных ипотечных кредитов.

Рассчитывать на госпомощь могут заемщики:

• на иждивении которых находится хотя бы один несовершеннолетний ребёнок, а также попечители и опекуны детей, не достигших совершеннолетия;
• ветераны боевых действий;
• имеющие инвалидность или воспитывающие детей-инвалидов;
• на иждивении которых находятся студенты очной формы обучения, не достигшие 24-летия.

Плюсы и минусы валютной ипотеки

Долгосрочному жилищному кредитованию такого типа присущи свои преимущества и недостатки.

• Если курс рубля возрастёт, размер платежа в рублёвом эквиваленте снижается.
• Процентная ставка по валютной ипотеке меньше, чем по рублёвой.
• Длительный срок действия договора кредитования – до 30 лет.

• Если финансовая обстановка в стране ухудшится, может возникнуть ситуация, когда платить по займу будет просто нечем. Тогда не исключён вариант потери не только денег, но и квартиры.
• Люди, оформившие валютную ипотеку, чувствуют неуверенность в завтрашнем дне, ведь предугадать размер платежа в следующем месяце невозможно.
• Более жёсткие условия выдачи ипотечного займа.

На первый взгляд, минусы более весомы, поэтому брать валютный долгосрочный жилкредит не стоит. Однако это не совсем так. Граждане, получающие зарплату в инвалюте, извлекут из такой сделки массу преимуществ.

Валютная ипотека: Видео

Сегодня для многих граждан страны ипотека является практически единственным способом приобрести собственное жилье.

Среди возникающих при этом вопросов основным является выбор денежной единицы и сопутствующий ему возможный риск.

Общая информация о программе

В России ипотечный заем оформляется в российских рублях, долларах, евро, швейцарских франках, японских иенах.

Когда получаемый доход зафиксирован в определенной иностранной валюте, предпочтительнее оформить ипотечный заем именно в ней.

Ставки по ипотеке в иностранной валюте практически всегда ниже, чем по рублевым ссудам.

При уменьшении курса выбранной валюты по отношению к рублю, клиент с доходами в указанной валюте станет получать меньше (при расчете на рубли), но ссуда получится дешевле (так же при расчете на рубли).

Имея рублевые доходы и кредит, заемщик получает стабильность. А при кредите в иностранной валюте – возможность снижения стоимости займа за счет разницы валютных курсов.

При этом нужно сравнивать преимущества валютной ссуды и потенциальные затраты на ежемесячную конвертацию для оплаты.

Ипотека является долгосрочным займом, а рассчитать поведение конкретной валюты на относительно большой срок сложно. Поэтому стремление сыграть на колебаниях курсов валюты займа и валюты получаемого дохода представляется рискованной.

Будучи весьма востребованными до экономического кризиса, ипотечные займы в валюте перешли в привилегию покупателей элитной и дорогой недвижимости.

Многих потенциальных клиентов пугает колебание курсов. Хотя в краткосрочной перспективе и стабильном курсе рубля валютный заем выгоден за счет небольшой процентной ставки и уменьшения размера ежемесячного платежа из-за курсовой разницы.

Нестабильность курсов привела к снижению популярности валютной ипотеки. Этот вид кредитования более возможен в крупных городах страны (Москва, Санкт-Петербург), в иных регионах подобные займы встречаются реже.

Условия предоставления

Выбирая ипотечный кредит, необходимо учесть не только личные предпочтения, но и условия выдачи ссуды.

Предложения разных банков отличаются по некоторым критериям, в том числе размеру переплаты или ставки, длительности срока погашения займа и выдаваемой сумме.

Но учитывая нестабильность финансовых рынков в последнее время, потенциальным заемщикам приходится принимать во внимание и валюту займа.

Разные валюты в течение срока действия договора займа могут иметь тенденции к росту или падению.

Данное обстоятельство становится определяющим при выборе валюты.

Лояльных для всех условий кредитования не существует. В каждом из банковских предложений существуют некие приоритеты, предназначенные для той категории клиентов, которых банки хотели бы видеть в числе собственных заемщиков.

Стремясь привлечь клиентов, небольшие (по размеру собственных средств) банковские учреждения охотно используют снижение процентных ставок и иные льготные условия.

Но такие банки не готовы рисковать значительными суммами в качестве выдаваемых займов и, порой, не стабильны в своей деятельности.

Ниже приведены условия по валютным ссудам некоторых банков страны.

Выбирая, в какой валюте брать ипотечный кредит, следует выяснить, что наиболее важно – величина займа, сроки выплат, небольшой первоначальный платеж, ставка вознаграждения или размеры переплат.

Наравне с главными показателями кредита не следует упускать из виду возможные расходы по комиссиям банка, по страхованию заемщика и предмета залога, в некоторых случаях необходимость предоставления дополнительного обеспечения и другие параметры.

Только после расчета всех возможных статей расходов по займу можно определиться с банком для обращения за кредитом.

Преимущества и недостатки валютных кредитов

Валютная ипотека по-прежнему выгодна.

Главным преимуществом валютной ипотеки всегда выступала низкая ставка (процентная).

За счет валютной ипотеки можно сэкономить до 5%, ведь ипотека в иностранной валюте обойдется дешевле аналогичной в рублях.

Рублевая кредитная ставка на вторичное жилье составляет 11-14%, за квартиру в новостройке следует уплатить 12-15%, а в валюте оформить ипотеку можно под 8-10%.

Но значительная часть потенциальных заемщиков опасается валютной ипотеки из-за возможной нестабильности курса валюты, продолжая оформлять займы в рублях под высокие процентные ставки.

Эти риски сильно преувеличены, так как по прогнозам в ближайшем будущем большого роста курса доллара, к примеру, не ожидается.

Валютная ипотека может выгодна при условиях благоприятного колебания курса валют. Но в случае усиления валюты увеличение ежемесячного платежа может не только перекрыть экономию, но и привести к материальным убыткам.

При получении основного дохода в рублях и наличии займа в иностранной валюте, платеж по займу вырастает при увеличении курса валюты кредитования.

Поэтому наиболее разумным является оформление ссуды в той валюте, в которой клиент получает основную часть дохода.

Однозначно утверждать о выгодности или невыгодности валютного ипотечного кредитования невозможно. При оформлении такого рода ссуды степень возникновения риска значительно выше, чем при заключении договора в рублях.

Что делать, если наблюдается рост курса?

Изменения курсов валют, ухудшение экономической ситуации в стране заставляют многих заемщиков задуматься о досрочном погашении полученных займов.

Однако не стоит погашать валютный долг досрочно любой ценой. Если процентная ставка по договору зафиксирована, а доход позволяет своевременно гасить долг, не следует погашать досрочно всю сумму.

При плавающей ставке, а также при росте курса иностранной валюты платеж по кредиту становится довольно большим в отношении к фиксированным доходам. В том случае лучше снизить объем имеющихся обязательств.

Получая валютную ипотеку, заемщик в числе прочих принимает также валютные риски, которые мало кто просчитывает заранее.

Простой на первый взгляд способ действий при росте курса иностранной валюты займа – изменить его на рублевый, обычно по курсу ЦБ РФ.

Текущая рублевая ставка вырастет, но заемщик будет гарантированно защищен от валютных рисков.

При выборе подхода, что делать с валютной ипотекой, заемщик должен реально оценить свои возможности, не уповая на позитивные сценарии (падение курса, уменьшение ставки или рост заработной платы).

Во многих банковских учреждениях возможно реструктуризировать валютные ссуды в рублевые.

Следует понимать, что процедура производится на дату заключения дополнительного соглашения к договору и остаток ссуды пересчитывается на эту дату (по курсу ЦБ), а не на дату обращения с заявлением.

Поэтому если курс в день подписания соглашения достигнет наивысшего значения, а затем будет снижаться, клиент может в результате оказаться с увеличенным размером кредитного долга и более высокой ставкой по нему.

Возможно ли рефинансирование?

Многие банки предлагают рефинансирование валютной ипотеки, что интересно и востребовано по разным причинам (Сбербанк, ЮниКредит Банк, Райффайзенбанк).

У некоторых розничных банков подобной программы не существует (МКБ).

Для клиента получается не всегда выгодным пересчитанный остаток долга в валюте по действующему рублевому курсу. Рефинансирование не предполагает обязательного предоставления более выгодных условий в сравнении с действующим займом.

Большое значение имеют курс валюты, по которому будет пересчитываться остаток долга, и ставка по рублевым займам, которая всегда выше валютной.

Для того, чтобы оценить выгодность рефинансирования ссуды в ином банке или перевода остатка в рубли, необходимо просчитать обязательные дополнительные расходы:

• оценка залога (повторная);
• перезаключение полученного ранее полиса страхования;
• перерегистрация договора;
• комиссия за перевод в другой банк;
• комиссия за конвертацию и другие расходы.

Не всегда изменение рыночной конъюнктуры (уменьшение ставок, колебание курсов) предполагает необходимость и выгодность ссуды, ведь сама процедура обходится дорого.

Однако рефинансирование ипотечного кредита в иностранной валюте представляет определенный интерес для всех сторон (банков, заемщиков), но предлагаемые сегодня условия не намного интереснее тех, что имеются у клиентов.

Как правило, при рефинансировании предлагается ставка, соответствующая действующим банковским продуктам - такие условия могут быть интересны лишь тем, кто оформил ссуду во время финансовых обострений.

Как избавиться от такой ипотеки?

Падение рубля, рост размера ежемесячных платежей и общая нестабильность экономической ситуации привели к естественному желанию многих заемщиков снизить валютные риски по действующим обязательствам.

Рефинансирование кредита в рубли не всегда выгодно и не всегда возможно. Но можно прибегнуть к другим методам.

Отсутствие ясности и определенности с валютным курсом даже в ближайшей перспективе стимулирует избавиться от валютной ссуды.

Досрочное погашение займа является наилучшим выходом, но не у всех есть такая возможность в виде свободных средств. А получение потребительских кредитов (беззалоговых) может лишь усугубить ситуацию, ведь ставки по ним намного выше и срок договора короче.

К тому же, не все банки идут на выдачу нового займа при наличии непогашенного кредита.

Валютный риск может быть уменьшен за счет частичного досрочного погашения ссуды.

Размер ежемесячного платежа можно будет уменьшить до величины, вполне посильной для оплаты даже при дорогой валюте.

Следует учитывать, что частичное погашение весьма выгодно в начале кредитования из-за структуры ежемесячных платежей (большую ее часть составляют проценты).

Другим способом является реструктурирование ссуды, либо отсрочка платежей.

Важно при этом не нарушать условия кредитного соглашения, чтобы у банка не возникли сомнения в платежеспособности и добросовестности клиента.

Банки заинтересованы в возврате выданных денег, поэтому всегда идут на определенные уступки добросовестным заемщикам.

При реструктуризации долга уменьшается ежемесячный платеж и увеличивается общий срок кредитования, что в итоге приводит к увеличению совокупной суммы переплат по ссуде.

Отсрочка платежей не является выгодной, так как проценты необходимо в любом случае оплачивать ежемесячно. А перенесенные суммы основного долга приведут к увеличению размера последующих платежей.

Однако если клиент надеется собрать средства для полного погашения долга и выжидает более удачный момент для конвертации рублей (в доллары, евро), имеет смысл провести реструктуризацию или продлить срок займа.

Определяясь в выборе ипотеки в валюте или в рублях, следует помнить о нестабильности курсов по отношению к рублю, а также о собственных активах и обязательствах.

Прогнозировать состояние курсов валют и собственные кредитные возможности на продолжительный срок, на который традиционно берется ипотека, сложно и рискованно.

Видео: Насколько выгодна ипотека в долларах?